Bežne sa v praxi takýto prevod realizuje prostredníctvom darovania nehnuteľnosti maloletému dieťaťu. Ide však o proces zložitejší, zdĺhavejší a pozostáva z viacerých krokov. Darovacia zmluva podlieha schváleniu súdom. Rovnako platí, že nejde o bežnú vec a na nakladanie s majetkom je potrebné schválenie súdu. V prvom rade je potrebné zvážiť či zastúpením maloletého jeho rodičom nenastane konflikt záujmov. Napr. možnosť zriadenia vecného bremena, nesúhlas manžela. V prípade, že takýto konflikt nastane, tak je potrebné podať návrh na súd (žiadosť) o ustanovenie opatrovníka na uzavretie konkrétneho právneho úkonu (v tomto prípade darovacej zmluvy). S opatrovníctvom musí zvolená osoba za opatrovníka súhlasiť. Obdarovaný maloletý nemôže sám podpísať darovaciu zmluvu. Pred podaním návrhu na súd musí byť uzavretá darovacia zmluva, ktorá má všetky náležitosti podľa zákona. Následne sa podáva návrh na schválenie právneho úkonu maloletého (darovacej zmluvy).
Základné pravidlá a právny rámec
Občiansky zákonník v tomto smere darcu neobmedzuje. Podľa § 628 OZ: “1) Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. 2) Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.”
Ak je dcéra neplnoletá, ide o zložitejší proces a vyžaduje schválenie súdu. Darovacia zmluva musí byť podpísaná zákonným zástupcom dieťaťa a samotné uzatvorenie darovania musí schváliť súd, ktorý posúdi, či je úkon v najlepšom záujme dieťaťa. Po právoplatnom schválení súdom sa podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Kroky postupu pri darovaní nehnuteľnosti maloletému dieťaťu
- Uzavretie darovacej zmluvy v mene maloletého dieťaťa. Darca a obdarovaný (dieťa) sú zastupovaní zákonnými zástupcami. Ak hrozí konflikt záujmov (napr. darca aj rodič), je potrebné ustanoviť kolízneho opatrovníka, ktorý koná v mene dieťaťa.
- Podanie návrhu na ustanovenie kolízneho opatrovníka na súd, ktorý zvyčajne býva okresný súd podľa bydliska dieťaťa. Opatrovník musí so zastupovaním súhlasiť.
- Podanie návrhu na schválenie právneho úkonu maloletého (darovacej zmluvy) na príslušný súd. V návrhu je potrebné uviesť nehnuteľnosť, pre ktorú sa žiada schválenie, a vysvetliť prínos darovania v prospech dieťaťa. Súd posúdi, či je darovanie v záujme dieťaťa.
- Predloženie darovacej zmluvy ako súčasti návrhu na súdné konanie. Súčasťou návrhu býva aj samotná zmluva. Návrh na súd nie je spoplatnený.
- Schválenie právneho úkonu súdom. Po právoplatnom schválení sa pristupuje k príprave potrebných dokumentov na zápis do katastra a k samotnému vloženiu vlastníckeho práva do katastra.
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu sa priloží darovacia zmluva (v naturovom počte 2 ks, ak sa nepodáva elektronicky) a právoplatné rozhodnutie súdu o schválení úkonu. Kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní (štandardne).
Príklady a súvislosti zo súdno-právnej praxe
Ak chcete prepísať majetok na 6-ročnú vnučku, môžete využiť darovaciu zmluvu, ktorú však musia podpísať jej zákonní zástupcovia, teda rodičia. Keďže vaša vnučka je maloletá, právne kroky musia vykonávať jej zákonní zástupcovia. Aby bolo možné následne zmeniť vlastnícke právo na katastri, je potrebné, aby zmluvu schválil súd. Inak zmluva nebude platná a kataster nezapíše zmenu vlastníckeho práva.
Ak by bolo potrebné riešiť majetkové vyporiadanie medzi rodičmi: prevod nehnuteľnosti na maloleté dieťa je možný, ale vyžaduje súhlas súdu a ustanovenie opatrovníka na dieťa. Po schválení úkonu súdom sa podáva návrh na vklad do katastra. Pri exekúciách treba brať do úvahy, že bez súhlasu exekútora s prevodom nejde nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii, a to aj v prípade prevodu na dieťa.
Praktické poznámky a tipy
- Darovacia zmluva musí obsahovať všetky zákonné náležitosti, vrátane identifikácie zmluvných strán, označenia nehnuteľnosti, rozsahu podielu a ďalších údajov podľa katastrálneho zákona.
- Pri spoluvlastníctve je potrebné uviesť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu a uvedenie spoločných častí, ktoré užívajú všetci spoluvlastníci alebo iba niektorí.
- Do doby zápisu do katastra môžu nastať riziká, napríklad ak darca zomrie, alebo ak sa objavia nároky veriteľov. Je vhodné mať písomné dohody a vhodne nastavené práva a záväzky v zmluve.
- Ak dieťa dosiahne plnoletosť, môže mu byť darovaná nehnuteľnosť aj bez schválenia súdom, ale stále je potrebný zápis do katastra podľa darovacej zmluvy.
- V prípade, že darujete majetok dieťaťu v exekúcii alebo s hypotékou, je potrebné konzultovať banku a možné dopady na zmluvy, pretože banky často vyžadujú súhlas na prevod.
Často kladené otázky
- Je možné darovať nehnuteľnosť maloletému dieťaťu na Slovensku? - Áno, ale proces zahŕňa súhlas súdu a ustanovenie opatrovníka, ktorý koná v mene dieťaťa, a schválenie súdom pred samotným zápisom do katastra.
- Čo ak je dieťa mladšie ako 18 rokov a chce sa zmluva podpísať len jedným z rodičov? - V takom prípade môže nastať konflikt záujmov; je potrebné ustanoviť kolízneho opatrovníka a následne získať schválenie súdu.
- Musí sa vykonať aj zápis do katastra? - Áno, vlastnícke právo nadobúda obdarovaný až po zápise do listu vlastníctva.
- Čo ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou alebo exekúciou? - Treba získať súhlas banky a posúdiť dopady na exekúciu, pretože prevod môže byť napadnuteľný veriteľom.
Príklady formulácií a právnych odkazov
Podľa Občianskeho zákonníka platí, že maloletí majú spôsobilosť len na určité právne úkony. Spôsob, akým zákonní zástupca koná v mene dieťaťa, je predmetom posúdenia súdu. Návrh na konanie sa podáva na okresný súd, v ktorom má maloletý trvalé bydlisko podľa dohody rodičov alebo inými spôsobmi určené. V návrhu je potrebné špecifikovať, aká nehnuteľnosť má byť maloletému darovaná a prečo je prijatie daru v záujme dieťaťa. Súčasťou návrhu je aj návrh darovacej zmluvy. Darovacia zmluva musí obsahovať záväzok darcu prenechať nehnuteľnosť a záväzok obdarovaného dar prijať, vymedzenie daru a údaje o zmluvných stranách spolu s potrebnými náležitosťami podľa katastrálneho zákona.
Po schválení súdom nasleduje vklad vlastníckeho práva do katastra. Darca ako vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný za to, aby zmluva obsahovala všetky potrebné údaje a aby bol zápis v súlade so zákonom. Ak staršie články uvádzajú aj vecné bremeno doživotného užívania, treba uvedený titul jasne definovať vo zmluve a v príslušných dohodách, aby sa predišlo sporom v budúcnosti.
Infografika a vizuálne prvky
Video
Možný praktický nástroj
Na doplnenie článku môžete zvážiť aj tabuľku so sumárnymi údajmi o nákladoch na súdne konanie a poplatkoch pri vklade do katastra, ktoré súvisia s rôznymi scenármi (plnoleté dieťa vs. maloleté dieťa, bez exekúcií vs. s exekúciami, s hypotékou vs. bez hypotéky).
| Scenár | Náklady na návrh a súdne konanie | Náklady na vklad do katastra | Upozornenia |
|---|---|---|---|
| Maloleté dieťa, darovanie schválené súdom, bez hypotéky | bez súdneho poplatku (náklady na právne zastúpenie) | štandardný vklad do katastra | potreba kolízneho opatrovníka |
| Maloleté dieťa, darovanie schválené súdom, s hypotékou | možný poplatok za zložitý návrh, právne zastúpenie | zápis s obsahom všetkých potrebných príloh a rozhodnutia súdu | bankový súhlas je nutný |
| Plnoleté dieťa, darovanie | zvyčajne poplatky podľa zákona | štandardný vklad | neuplatnené konflikty záujmov |