To, či naozaj musíte zaplatiť daň z prenájmu bytu, domu či pozemku, závisí od viacerých okolností. Pozrite sa, čo všetko je dôležité vedieť a čo rozhodne o tom, či dane zaplatíte, alebo nie.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane alebo zdanené podľa konkrétnych pravidiel. Výdavky spojené s prenájmom, vrátane služieb a údržby, zohrávajú kľúčovú úlohu pri výpočte základu dane. Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžu si manželia príjem aj výdavky rozdeliť v dohodnutom pomere a rovnakým spôsobom uplatniť aj oslobodenie z príjmu.
Kto musí podať daňové priznanie a čo sa považuje za príjem z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z prímov. Pri príjmoch z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb (len základné služby pri prenájme bývania) ide o príjmy podľa § 6 ods. 3. Ak prenájom zahŕňa aj služby typu upratovanie, stravovanie alebo pranie bielizne, môže ísť o živnosť a príjmy sa môžu posudzovať podľa § 6 ods. 1 písm. b).
Daňové priznanie je nutné podať vtedy, ak súčet zdaniteľných príjmov prekročí hranicu oslobodenia. Pri roku 2024 bola táto hranica 2 823,24 eur (50 % nezdaniteľnej časti základu dane). Pri vyšších príjmoch je teda potrebné podať daňové priznanie a zaplatiť príslušnú daň.
Oslobodenie a výdavky
Daňovník si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur na jeden zdaňovací rok (na manželov sa uplatní dvojnásobné oslobodenie). Výdavky na dosiahnutie príjmov z prenájmu je možné uplatniť len v súvislosti s preukázateľnými výdavkami a buď ako jednoduché účtovníctvo, alebo ako jednoduchá daňová evidencia podľa § 6 ods. 11 ZDP. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napr. kvôli oslobodeniu 500 €), výdavky sa kráti koeficientom zodpovedajúcim zdaniteľnej časti.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete uplatniť širší okruh výdavkov, vrátane odpisov, úrokov z úverov a ďalších. V prípade nezaradenia do obchodného majetku sú výdavky obmedzené na bežnú prevádzku (energie, odpad, upratovanie spoločných priestorov, správcovské poplatky a ďalšie služby).
Registračná povinnosť a DIČ
Registračná povinnosť vzťahuje každú fyzickú osobu, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku). Ak prenájom vykonávate bez živnostenského oprávnenia, musíte sa registrovať na miestnom daňovom úrade a získať DIČ s priradením OÚD. Ak prenajímať začnete na základe živnostenského oprávnenia, registrujete sa aj na živnostenskom úrade a v zdravotnej poisťovni.
Do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na Slovensku, musíte podať žiadosť o registráciu na daňovom úrade. Ak správca zistí, že registrácia nebola splnená, môže vás vyzvať a uložiť pokutu, prípadne vás zaregistrovať aj z úradnej moci a pridelí vám DIČ.
Ako sa určuje daňová povinnosť
Daňová povinnosť z prenájmu sa určuje podľa § 6 ods. 3 ZDP (ak prenajíimate nehnuteľnosť bez živnosti). Základ dane sa určí ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami, pričom 500 € oslobodenia sa odpočíta v plnom rozsahu len z príjmov, ktoré sú zdaniteľné. V prípade viac nehnuteľností sa príjmy a výdavky z jednotlivých nehnuteľností spočítajú a následne sa uplatní oslobodenie do výšky 500 € na jedno zdaňovacie obdobie. Daňová sadzba je 19 % do určitého limitu a 25 % nad tento limit.
Ak máte príjmy len z prenájmu (pasívne príjmy), môžete si uplatniť oslobodenie 500 € a výdavky musíte pomerne zredukovať tak, aby zodpovedali zdaniteľnej časti príjmu. Ak je príjem z prenájmu súčasťou podnikania pri živnostenskom oprávnení, uplatní sa iná sadzba a rozsah výdavkov môže byť väčší (napr. odpisy, úroky z úverov, technické zhodnotenie).
Príklady a praktické poznámky
- Manželia s bytovým podielom bezpodielového spoluvlastníctva si môžu príjem z prenájmu rozdeliť rovnakým dielom a uplatniť 500 € oslobodenie pre každého z nich.
- Pri príjme 7 440 € a výdavkach 3 840 € sa rozdiel rozdelí pomerne podľa dohody a po odpočítaní 500 € oslobodenia sa zdaniteľný príjem môže znížiť.
- Ak majú daňovníci len zdaniteľné príjmy z prenájmu (pasívne príjmy), musia podať daňové priznanie, a to podľa VI. odd. tabuľky DPFO typu B. Výdavky musia byť preukázané a vedené v daňovej evidencii alebo účtovníctve.
- Ak prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete uplatniť väčší rozsah výdavkov a odpisy; inak sú výdavky obmedzené na bežnú prevádzku a služby.
- Ak prenájmete nehnuteľnosť cez krátkodobé platformy (napr. Airbnb) a realizujete živnostenské oprávnenie, príjmy sa môžu posudzovať podľa § 6 ods. 1, čo mení daňové povinnosti a registráciu.
Príjem z prenájmu a výdavky - krátke prehľady
- Poistenie nehnuteľnosti a zodpovednosť za škody sú dôležité a môžu sa uplatniť ako výdavok pri obchodnom majetku.
- Pre výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti platí, že ich rozsah závisí od zaradenia do obchodného majetku a od toho, či ide o bežnú prevádzku alebo o rozšírené služby.
- Pri oslobodení 500 € môže dôjsť k pomernému kráteniu výdavkov, aby zodpovedali zdaniteľnej časti príjmu.
- Daňové priznanie sa podáva elektronicky alebo osobne; lehota do 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou predĺženia do 30. júna alebo 30. septembra pri podaní oznámenia.
Príklady zo života: dieťa a príjem z prenájmu
Dieťa môže získať príjem z prenájmu a rodič alebo opatrovník ho môže podať v jeho mene v daňovom priznaní. Zákon umožňuje, aby rodič alebo opatrovník podali daňové priznanie za dieťa a uplatnili nezdaniteľnú časť vo výške 80 832 korún, čo v praxi znamená značnú úsporu. Dieťa z prenájmu môže mať rôzne situácie - od prenájmu nehnuteľnosti, ktorú zdedí alebo získa darom, až po prenájom, ktorý rodičom umožní lepšie hospodáriť s financiami.
Ak dieťa už má 18 rokov a uzatvára nájomnú zmluvu, môže ju uzavrieť aj samé na základe súhlasu zákonného zástupcu. V prípade, že dieťa nemá vlastný príjem, rodič alebo opatrovník môže podať daňové priznanie a využiť nezdaniteľnú časť 80 832 korún. V praxi to šetrí približne 15-tisíc korún ročne v závislosti od konkrétnej situácie a výšky príjmu z prenájmu.
Infografika a videá
Ako platiť nulovú daň z nájmov? - Money Talk 25
Tabuľka: Základné rozdiely medzi výdavkami podľa toho, či je nehnuteľnosť v obchodnom majetku
| Prístup k nehnuteľnosti | Rozsah výdavkov | Možnosť odpisov | Koeficienty pri korespondujúcom zdanení |
|---|---|---|---|
| Zaradená do obchodného majetku | Širší rozsah (odpisy, úroky, technické zhodnotenie, poistné a iné) | Áno | Podľa pomernej zdaniteľnosti |
| Nezaradená do obchodného majetku | Bežná prevádzka (energie, odpad, upratovanie, správcovské poplatky) | Nie | Koeficient na základe zdaniteľného príjmu |
Rôzne scenáre a poznámky
Ak prenájom je len vo forme pasívneho príjmu a rodičia alebo opatrovník nevyužíva dieťaťa príjem na iné zdaniteľné formy, daňové povinnosti môžu byť minimalizované. Všetky príjmy z prenájmu treba uvádzať v daňovom priznaní typu B a dôležité je viesť prehľad o príjmoch a výdavkoch. Pri prenájme na území SR je tiež potrebné zohľadniť, či platíte aj lokálnu daň z ubytovania pri určitých krátkodobých prenájmoch.