Viacerí z vás, milí čitatelia, ste sa na nás obrátili s otázkou, či je možné darovať svojim deťom, vnukom, vnučkám nehnuteľnosť. Či je vôbec možné, aby dieťa - teda nedospelá osoba mohla vlastniť napríklad pozemok, dom. Vo všeobecnosti vládne domnienka, že nie. Avšak, opak je pravdou. O tejto skutočnosti ako aj o postupe, ako darovať v súlade so zákonom dieťaťu nehnuteľnosť, pojednáva nasledovný článok. Dieťa zastupujú rodičia.
Spôsobilosť a zastupovanie dieťaťa
Spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením. Túto spôsobilosť má aj počaté dieťa, podmienkou však je narodenie živého dieťaťa. Spôsobilosť fyzickej osoby na právne úkony vzniká v plnom rozsahu až plnoletosťou. Do dovŕšenia veku dospelosti je dieťa spôsobilé len na tie právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku. Dieťa napríklad môže uzavrieť kúpnu zmluvu (kúpiť si cukríky v obchode), no nemôže zase scudziť nehnuteľnosť. Za fyzickú osobu, ktorá nie je spôsobilá na právne úkony podľa Občianskeho zákonníka koná zákonný zástupca. Zákonné zastúpenie dieťaťa ďalej špecifikuje zákon o rodine (zákon č. 36/2005 Z. z.).
Medzi základné rodičovské práva a povinnosti patrí aj zastupovanie maloletého dieťaťa. Kým dieťa nie je spôsobilé samostatne konať, rodičia dieťa zastupujú a spravujú jeho majetok ako jeho zákonní zástupcovia. Zastupovanie a správa majetku by mali byť v súlade so záujmami dieťaťa. Žiaden z rodičov tak nie je oprávnený zastupovať maloleté dieťa pri takých právnych úkonoch, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom.
Darovanie dieťaťu - mimo manželstva
Osobitným, ale nie výnimočným javom sú mimomanželské vzťahy, v rámci ktorých je dieťa vychovávané. Ak by došlo k rozchodu rodičov, ktorí nie sú manželmi a jeden z nich by chcel darovať spoločnému dieťaťu nehnuteľnosť, k danému úkonu sa vyžaduje súhlasný prejav druhého z rodičov. Postup je taký, že obaja rodičia sa dohodnú na podstatných náležitostiach darovacej zmluvy, v rámci ktorej by nemala chýbať klauzula o tom, kto z rodičov zastupuje dieťa v súvislosti s darovaním, že obaja rodičia súhlasia s daným úkonom a že tento je plne v záujme maloletého dieťaťa. V mene obdarovaného maloletého dieťaťa podpisuje darovaciu zmluvu ten z rodičov, ktorý nie je darcom. Odporučil by som, aby podpisy oboch rodičov boli na darovacej zmluve úradne overené.
Podľa § 176 Občianskeho súdneho poriadku, právny úkon urobený v mene maloletého dieťaťa podlieha schváleniu súdu v rámci tzv. starostlivosti súdu o maloletých. Darovanie tak závisí od privolenia súdu, pričom o veci súd rozhoduje rozsudkom. Súd vo veciach starostlivosti súdu o maloletých spravidla rozhoduje bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa začatia konania. Návrh na schválenie úkonu (darovacej zmluvy) sa podáva na súde, v obvode ktorého má maloletý na základe dohody rodičov alebo rozhodnutia súdu svoje bydlisko. Za podanie návrhu sa neplatí súdny poplatok, náklady sa môžu týkať právnej pomoci za vypracovanie zmluvy a ďalej notárskej odmeny za overenie podpisov na zmluve. Výnimka z miestnej príslušnosti súdu prichádza do úvahy vtedy, ak nie je príslušný súd známy alebo ak nemôže včas zakročiť. V tom prípade zakročí súd, v obvode ktorého sa maloletý zdržuje. Ak by sa zmenili okolnosti, podľa ktorých sa posudzuje príslušnosť súdu, príslušný súd môže preniesť svoju príslušnosť na iný súd, ak je to v záujme maloletého.
Darovanie a hypotéka
Pokiaľ by sa rodičia maloletého rozhodli, že svojmu dieťaťu darujú nehnuteľnosť, ktorú nadobudli/nadobudol jeden z nich prostredníkom hypotekárneho úveru, je nevyhnutné pred oslovením súdu kontaktovať príslušnú finančnú inštitúciu (záložného veriteľa). Každá takáto inštitúcia má svoje vlastné obchodné podmienky, v rámci ktorých môže subsumovať prípadné scudzenie nehnuteľnosti (napr. jej darovanie) pod svoj súhlas. V prípade udelenia súhlasu možno predložiť darovaciu zmluvu spolu so súhlasom záložného veriteľa súdu na schválenie. Ak súd darovanie schváli, maloleté dieťa sa stáva záložným dlžníkom vo vzťahu k záložnému veriteľovi, avšak hypotekárne splátky naďalej uhrádza zástupca dieťaťa - darca - čo je napokon logické vzhľadom na nedostatočný vek obdarovaného. Nakoľko by bola darovaná nehnuteľnosť zaťažená napr. záložným právom, môže sa stať, že súd vo svojej praxi úkon darovania v prospech maloletého dieťaťa nemusí schváliť.
V prípade, ak by ste mali záujem o podrobnejšie informácie ohľadne darovania alebo otázok zmluvných náležitostí, radi vám pomôžeme. Je výhodnejšie, aby zmluvu vypracoval právnik než použiť všeobecný vzor, ktorý nemusí odrážať okolnosti prípadu. Občan môže tak v každom smere ušetriť si zbytočné straty - finančné i stratu času.
Daňové dopady darovania a doba vlastníctva
Otázka, či sa na Slovensku platí daň z darovania nehnuteľnosti, patrí medzi najčastejšie, s ktorými sa v praxi stretávame. Odpoveď je jednoznačná: daň z darovania bola na Slovensku zrušená od 1. januára 2004 zákonom č. 554/2003 Z.z. Darovanie nehnuteľnosti teda nepodlieha žiadnej dani z darovania.
Hoci darovanie nie je zdaniteľné z hľadiska darovania, pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti môže vzniknúť daňová povinnosť podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov predmetom dane z príjmu len ak ide o predaj do piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Päťročná lehota na oslobodenie začína plynúť od dňa, keď obdarovaný nadobudol vlastníctvo (vloženie do katastra). Doba vlastníctva darcu sa do testu nepočítava, teda ak rodičia darovali dom a obdarovaný ho predá do piatich rokov, zdaniteľný bude príjem z predaja.
Započítanie doby vlastníctva predchádzajúceho vlastníka (poručiteľa) umožňuje zákon iba pri nadobudnutí dedením v priamom rade alebo medzi manželmi podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. Ak predaj darovanej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, zdaňuje sa sadzbou progresívnou 19 % / 25 % / 30 % / 35 % podľa základu dane (platné od 1. 1. 2026). Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami.
Pri darovanej nehnuteľnosti výdavok podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z prímov závisí od toho, či by bol predaj u darcu v čase darovania oslobodený: ak áno (darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov), výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom; ak nie, výdavkom je obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca. Darovanie tak môže mať dopad na výšku zdaniteľného príjmu pri následnom predaji.
Formálne náležitosti darovania a vklad do katastra
Na to, aby darovanie nehnuteľnosti nadobudlo právne účinky, je potrebný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu a podpisy musia byť úradne osvedčené. Znalecký posudok nie je pri darovaní povinný, ale je dôrazne odporúčaný.
Výdavky pri darovaní (napr. poplatky na katastri, notárske overenie) je potrebné zohľadniť pri plánovaní darovania. Ak chcete urýchliť proces, môžete využiť služby advokáta, ktorý zmluvu autorizuje a pripraví návrh na vklad spolu so všetkými prílohami. Odborná asistencia minimalizuje riziká a časové dohady.
Dedenie, majetkové vyporiadanie a praktické otázky
Dedenie po smrti rodičov môže ovplyvniť spôsob, akým sa bude deliť majetok, a to najmä ak došlo k darovaniu ešte za života. Pri dedení zo zákona sa započítava to, čo dedič dostal od poručiteľa bezodplatne. Súdy často riešia aj otázky majetkového vyporiadania medzi rodičmi a deťmi, alebo medzi manželmi a deťmi, s prihliadnutím na vzťahy a podmienky zmlúv.
Keď darujete byt alebo dom deťom, zvážte aj vecné bremeno dožitia a bývania alebo iné zmluvné náležitosti, ktoré môžu chrániť záujmy darcu i obdarovaných. V prípade potreby je vhodné do darovacej zmluvy zahrnúť aj podmienky týkajúce sa budúceho užívania a prípadné obmedzenia na ďalší predaj.
Príklady a časté otázky
- Darovanie nehnuteľnosti dieťaťu nesúvisí s daňou z darovania od 2004, no príjem z predaja môže byť zdanený podľa zákona o dani z príjmov, ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od nadobudnutia.
- Ak darujete dom, ktorý rodičia nadobudli hypotékou, potrebujete súhlas záložného veriteľa pred schválením darovania súdom. Hypotekárne splátky naďalej platí zástupca darcu.
- Darovanie dieťaťa mimo manželstva vyžaduje súhlas druhého rodiča; v prípade nesúhlasu môže súd schváliť konanie len v záujme dieťaťa.
- Ak dieťa ešte nie je plnoleté, potrebný je súhlas súdu na schválenie právneho úkonu a návrh na vklad sa podáva na príslušný okresný úrad katastra.
- Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je potrebné zvážiť výdavky a identifikovať, či sa doba vlastníctva darcu započítava, alebo nie, čo ovplyvňuje výšku dane z príjmu.
Praktické odporúčania
- Darovací proces zabezpečte s právnikom; vyvarujete sa rizík a zbytočného vyhľadávania vzorov, ktoré nemusia zodpovedať vašej situácii.
- Riadne autorizujte podpisy na darovacej zmluve a zabezpečte výkonnú komunikáciu s katastrálnym úradom o povolení vkladu.
- Pred samotným darovaním konzultujte s bankou alebo záložným veriteľom podmienky na prípadné súhlasy a dopady na hypotéky či úvery.
- Pri predaji darovanej nehnuteľnosti si vopred overte možné daňové nároky a výdavky, ktoré môžete uplatniť pri daňovom priznaní.
- Ak darujete dieťaťu dom alebo byt a chce ho v budúcnosti predať, počítajte s päťročnou lehotou oslobodenia od dane z príjmu; ak ste darcom, doba 5 rokov sa neuplatňuje na obdarovaného, ale na darcu pri výpočte výdavkov pri predaji.
Tabuľka: Prehľad daňových a právnych náležitostí spojených s darovaním nehnuteľnosti
| Otázka | Odpoveď |
|---|---|
| Daň z darovania nehnuteľnosti | Zrušená od 1. 1. 2004, žiadna daň z darovania |
| Dane pri predaji darovanej nehnuteľnosti | Podlieha dani z príjmu, ak sa predaj uskutoční do 5 rokov od nadobudnutia; oslobodenie po 5 rokoch |
| Pri započítaní doby vlastníctva darcu | Započítava sa iba pri dedení alebo medzi manželmi; pri darovaní nie je bežne započítané |
| Vklad do katastra | Potrebný na vznik vlastníckeho práva; platí poplatok 66 EUR (standard), 266 EUR (zrýchlené konanie) |
| Nález znaleckého posudku | Nie je povinný, ale odporúčaný pri určovaní hodnoty v čase darovania |
| Poistenie a hypotekárne záväzky | Pred schválením darovania je potrebný súhlas záložného veriteľa; po schválení súdlom je obdarované dieťa dlžníkom vo vzťahu k veriteľovi |
Darovanie nehnuteľnosti dieťaťu môže mať významné daňovo-právne dopady, ale daň z darovania na Slovensku nie je uplatňovaná. Dôležité sú správne postupy pri výbere zmluvných náležitostí, rozhodnutí súdu o schválení a vhodné zohľadnenie hypoték a záväzkov. V prípade potreby radi vám poskytneme ďalšie konkrétne informácie a pomôžeme s prípravou zmlúv.
